淡淡的天空藍

REITs熱燒　過去7年平均報酬24.4%　佈局全球分散風險
東森新聞報 更新日期:2007/05/27 11:27 記者:記者楊伶雯／台北報導

近年來不動產證券化基金成為投資人新寵，表現讓人驚豔，統計過去7年全球平均年報酬率高達24.4%，優於全球股市的21.5%、及債市的18.7%，但每個市場的表現也有優劣區分，建弘全球不動產證券化基金經理人馮玲書表示，全球REITs市場榮景依舊，但投資區域不同將會影響績效表現，建議全球佈局分散風險。

馮玲書指出，今年2月以來，美國房市景氣多空不明，次級房貸問題困擾著投資人，美國REITs指數因此下跌12.21%、亞太REITs指數下跌4.49%表現抗跌，但日本REITs指數卻反向上漲2.17%。可知，雖然全球REITs市場榮景依舊，但是投資區域的不同還是會影響績效表現，此時，如何分散投資風險就顯得相當重要。

馮玲書表示，由於美國房市存在太多變數，現階段的投資宜避免大幅佈局美國，而是以全球佈局為主，如此既可以免於單一國家的投資風險過高，也可以享受到美國以外地區不動產的高成長價值。

馮玲書說，以全球佈局的角度來看，目前亞洲及歐洲的REITs最被看好，亞洲地區是因為經濟成長力道強勁。根據新加坡公布的數字顯示，第1季GDP的年成長率高達7.6%，優於政府原先預估的7.2%，再加上近3年商用不動產的租金成長近2倍，且辦公室的空置率持續下降，不動產市場前景相當看好。

日本在經濟溫和成長的狀況下，地價在下跌16年後首度翻揚，其中，三大都會區(東京、大阪、名古屋)地價平均上揚8.9%，但開發商的股價卻只有全球平均值的1/3，因此判斷後續仍具有上漲的空間。

香港部份，受惠於中國市場的高經濟成長，人民幣持續升值的利多，新屋銷售可望復甦，再加上香港為亞洲最低價的市場，後續不動產價格的成長力道不可小覷。對此，瑞士聯合銀行預測，在未來的12個月裡，日本與香港不動產市場報酬率將高達19%及16.6%，因此，亞洲不動產市場成為投資組合中不可缺少的一環。

馮玲書說，在全球主要國家的工商業持續發展的情況下，商用不動產已成為投資不動產市場的首選，在資金不斷挹注下，2006年全球商用不動產的投資總額創歷史新高，其中，歐洲的商用不動產市場成長力道驚人，甚至有超越美國的狀況。由於企業租賃辦公大樓僅需支付租金，不需提列龐大的固定成本及折舊，因此主要收入來自租金的商用不動產就成為不動產證券化核心的標的。

根據研究調查機構CBRE Research統計，2006年倫敦辦公室平均租金年增率達23.5%，巴黎的年增率也有13.8%，僅德國的漲勢稍嫌落後，不過在法蘭克福租金已出現微幅成長的狀況下，一般預期歐洲的商用不動產在未來仍具成長空間。

馮玲書強調，REITs已成為目前國際投資的趨勢，為兼具每個市場的發展性及分散投資風險，建議還是以佈局全球的REITs為首選，除有固定的收益外，投資風險也大為降低，進而提升整體投資品質。